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一、养老地产的定义

养老地产就是将养老主题融合于地产开发项目之中,以满足日益增长的特定市场需求。广义的概念则包括了养老地产独有的居住功能、服务功能、养老保险的保障功能以及逆向融资功能等。

养老地产,从建筑设计、园林规划到装饰标准,这类老年地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律,创新核心在于适老化设计。

养老地产实现了品质地产和优良健康管家服务的有机结合,从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护,增加设施设备和精心打造专业管理团队。养老地产主要的产品形态包括:保险资金推出的升级版的养老机构,如养老院,把养老地产视做商业地产项目长期经营;开发商推出的养老地产项目。

二、我国主要养老模式分析

1、传统居家养老模式分析

这是几千年来一直流传下来的养老的主体形式,近多年来,又结合社区养老服务给予了相当的改造。老年人同儿女共同生活在一起,共享天伦之乐,是大家追求的目标。联合国的某次会议上也郑重声明,应当钱守成使老年人尽可能地在自己家中居住较多的时间。但目前的状况是,两代人日益倾向于分居,儿女不大乐意与父母同住,父母也希望过自己的日子,不一定要同已成家的儿女们共居。如结合住房的商品化和设计改造等,使父母与子女尽可能地住在一起,拆了墙是一家,不拆墙是两家星斗盘之约攻略,或保持一种被社会学家所称道的“一碗汤”的距离,就是最好。

2、机构养老模式分析

包括养老院、养老公寓、大型老年社区等多种情形。喜欢过群体生活的老年人,尤其是孤寡老人居住于养老院,或组建大型的老年社区,组合大量老年人自愿前来入住。社区内按照老年人的身体、心理特点建造专门的老年服务辅助设施、医疗护理服务机构和教育文化娱乐场所,为老年人提供养老所需要的各方面专门化服务,应是较为适宜的。机构养老将是未来养老的一大主体方式。

3、社区养老模式分析

一家一户的力量毕竟弱小,家家都有一本难念的经,某个家庭遇到困难,或有空巢老人无人照顾,就可以由社区组合多方面力量为老年人提供较好的服务。社区建造各种养老服务站,聘请专门的护理人员,为老年人提供所需要的多种服务。社区养老弥补了家庭养老的不足,是目前政府大力倡导的一种新型养老模式。

4、反向抵押贷款养老模式

老年人住房反向抵押养老保险,是一种将住房抵押与终身年金保险相结合的创新型商业养老保险业务,即拥有房屋完全产权的老年人,将其房产抵押给保险公司,继续拥有房千济方桑黄屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权,并按照约定条件领取养老金直至身故;老人身故后,保险公司获得抵押房产处置权,处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

三、市场客户群体分析

1、世界人口老龄化是必然趋势

当代世界人口老龄化趋势是当今世界人口年龄结构变化最重要的一个趋势就是人口老龄化趋势。它以总人口中年轻人口相对降低并伴随老年人口的相应提高为特征。长期以来,人们往往认为人口老龄化现象是发达国家所特有的,但此种情况自20世纪70年代以来便成为广泛的世界性问题。因而,无论在发达国家还是在发展中国家,人口老龄化已成为世界范围所普遍关注的问题。

2017年联合国发布的《世界人口展望》2017年修订版报告称,尽管全球人口在增加,但近年来几乎所有地区的生育率都在下降。

联合国经济和社会事务部人口司数据显示,2010年至2015年期间,全世界女性一生平均生育2.5胎,但这个数字在世界各地差异很大。欧洲的生育率最低,估计最近一段时间每名妇女生育1.6个孩子;而非奔星暖气片洲的生育率最高,每名妇女大约生育4.7个孩子。

该报告称,47个最不发达国家的出生率仍然相对较高,人口年增长率约为2.4%。虽然未来几十年这一速度可能显著放缓,但这些国家的总人口预计将从现在的约10亿增加到2050年的19亿。

当一对夫妻生育大约两名可以活到育龄年龄的孩子时,人口保持不变。但报告称,现在越来越多国家的生育率低于这一水平。2010年至2015年间,83个国家的生育率低于这一水平,占世界人口的46%。目前生育率较低且人口较多的10个国家分别是中国、美国、巴西、俄罗斯、日本、越南、德国、伊朗、泰国和英国。

除了人口增长放缓外,低生育率水平也导致人口老龄化。据估计,60岁或以上人口将从目前的9.62亿(占全球人口的12.3%)增加到2050年的21亿(约占全球人口的22%),增加一倍以上,到2100年将增加两倍,达到31亿。

图表 1 2010-2050年世界60岁以上及65岁以上人口占总人口的比例

2、中国已经成为老年人口最多的国家

目前,中国已经成为世界上老年人口最多的国家,据国家统计局最新数据,2017年我国60周岁及以上人口24090万人,占总人口的17.3%,其中65周岁及以上人口15831万人,占总人口的11.4%。当一个国家或地区60岁以上老年人口占人口总数的10%,或65岁以上老年人口占人口总数的7%,即意味着这个国家或地区的人口处于老龄化社会。中国老年人口比例严重超标。

据悉,近十年,中国65岁以上老年人口不断增长,同比增速由2008年的3.0%增长至2017年的5.5%。十年来我国老年人口快速增加,主要与上个世纪五十年代出生率高有关。上个世纪五六十年代我国人口增长迅速,直到80年代严格执行计划生育后,人口增长率才快速下降。当前,50年代的人逐渐进入到老年,年轻人出生少,所以老龄化速度加快已经成为必然。

根据预计二胎放开后,老龄化的速度将有所延缓。但目前,由于一二线城市高昂的抚养成本,导致了生育意愿不高,接下来随着60年代出生的人也将逐渐进入老年,可以遇见,我国人口快速老龄化至少还将持续十几年到二十年的时间。

图表 2 2010-2017年中康卓文是谁国老年人(65岁及以上)占总人口比重走势图

我国老年化过程将经历三个阶段,分别为快速老年化阶段、加速老年化阶段、重度老年化阶段,其中重度老年化阶段的老年化水平为31%,80岁以上人口所占比例为25%。

图表 3 我国老年化将经历的三个阶段

四、市场发展空间分析

1、养老地产行业有众多人口的支撑

预计到21世纪中叶我国老年人将超过4亿,占全国总人口的28%,即每4个人中就有一位老年人。目前我国65岁以上老人数已超过1.3亿(占总人口的10.1%),到2050年将增加到4亿(占总人口的23%)。随着中国人口老龄化和城市老龄化的发展,我们要建造和发展适合不同老年人的不同要求的各种类型的住宅。其中老年公寓会成为越来越多老年人的首选,对老年公寓的需求会不断增长。

2、老年消费者对养老地产的购买力不断提高

购买力是以收入来做保证的,老年人的经济收入状况是决定老年市场规模和容量的关键因素。老年人经济收入的主要来源是子女或亲属供养、老年人离、退休金和劳动收入以及社会保险和救济。

随着新中国成立后第二次“婴儿潮”的高净值人群逐渐步入老年,同时商品经济的成熟,也为具有消费能力的老年群体提供了更多的选择。中国新老年群体在走出了缺衣少食的生存阶段后,生理与物质上的需求得到初步满足。借助稳定的收入和大量的空闲时间,基于社交、尊重和自我实现的需求日渐强烈,消费行为从节俭型消费过渡到享受型消费。

3、购房者对老年房产的购买意向逐渐增强

随着社会进步和经济收入的提高,老年人正在逐步抛弃“重积蓄、轻消费”、“重子女、轻自己”的传统观念,花钱买健康,花钱买潇洒正成为现代老人的时尚追求。

现在的老年人多数是在物质和精神生活相对贫乏的五、六十年代度过他们的青春年华,一直没有机会满足各种人皆有之的生活追求。因此,当他们从繁忙的工作和家庭负担中解脱出来后,就会喷发出强烈的补偿要求,希望自己的晚年生活能过得幸福、充实、绚丽多姿。从这一意义上讲,老年人有比青年人更强烈的购买欲望。

和中青年相比,大多数老年人已上无赡养父母的责任,下无抚养子女的义务。因而可倾其所有来满足自己的需求,使老年人相对有限的经济收入,最大限度地转化为现实购买力,其边际消费倾向明显高于中青年消费者。

消费观念的转变促进购买行为。随着中国老年人养老观念的转变,老年人的住宅消费观念也随着改变,从基本的住宅消费提高到住宅消费的品质上来,越来越多的老年认识到购买老年公寓是一种投资,既可保值,又可以作为不动产留给后代,他们越来越愿意投资老年公寓。

4、老年人养老逐步走向集中养老转移

受传统观念的影响(他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地),国内老年人养老讲究“三代同堂”,老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变;核心家庭趋于普及,传统家庭逐渐减少,一方面下一代与老一代分居现象不断增加,另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离,离而不远”的特点,因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦,从过去不肯到养老院开始向往养老院,养老观念和居住观念正在发生根本性变化。

5、“421家庭”加快养老住宅的发展

生子女政策的长期实施使“4-2-1”家庭结构增多,并加重了70、80后子女肩上的担子:不仅要努力工作养育自己的子女,还要独自承担起照顾双亲的重担。这种状况在老人身体尚为健康时或许还可负担,可一旦老人身体出现严重疾病并且需要长期照料时,子女往往要承受巨大的压力:是否要放弃工作来照顾父母?究竟应该由谁来照顾父母?这些都是许多家庭将要面临的问题。为了减轻子女的养老负担,许多身体衰弱或不能自理的老年人会选择入住养老公寓。

中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子,时间和精力严重不足,再加之老年脚心吧人多愁善感及实际上的“代沟”,由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题,老年人公寓呼声高涨,呼之欲出。

6、国家鼓励开发商进行老年人的住宅开发

面对我国进入老年化社会,老年人生活问题已越来越被社会所关注。从2003年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事开始,中央领导对此一直十分重视。国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人,尤其是老年人养老与生活方面,并鼓励开发商从事老年人住宅的开发。例如:河南等地方政府采用养老服务机构建设用地可划拨;多项税费可减免;贷款条件放宽、利率优惠等政策鼓励开发商开发老年住宅地产。

享受国家养老地产优惠政策案例:

(1)上海亲和源得到了南汇区政府提供的50年产权的公建配套用地,土地成本较普通商品住宅低很多。政府的政策支持无疑为企业进军养老地产解决了高昂的成本问题。

(2)广州颐年园作为20世纪90年代的以市场经济为主,政府支持为辅进行开发建设的大型创意性公益养老工程,在建设初期得到了广州市政府土地和资金的支持。广州市政府通过设立老年村筹建处全程参与该项目的开发,并划拨500亩土地和1400万元启动资金。但是运作混乱,最终,广州市民政局退出该项目,市政府先前给予的各项优惠政策全部取消,按照纯粹的房地产开发建设的标准重新核算该项目的地价浴照及所需缴纳的各种费用。

(3)杭州金色年华:民营公助,在土地方面也享受到来地方政府的优惠政策,只支付了土地的拆迁、补偿等土地取得费用,由于没有缴纳土地出让金,土地性质属于行政划拨,不能进行出售,导致企业资金占用时间太长,利润较低,面临的风险也较大。

7、北京和上海等地的老年住宅比较火热

最早的老年公寓就出现在北京和上海。上世纪的九十年代初,在当时的上海商品房积压量高达上千万平方米的情况下,中高档老年公寓一直供不应求,排队预订的场面时有发生。九十年代中期,北京的一些机构在吸取上海老年公寓的成功经验后,结合本地区老年人生活习性建老年公寓,取得了良好的经济效益和社会效益,而近年京、沪、浙等地推出的中高档老年公寓和度假型老年公寓均受到市场的青睐。

五、市场存在问题分析

1、供需不平衡

为应对如今的老龄化问题,国家提倡“9073”的养老目标,即90%的老年人居家养老,居家养老是指老年人在家中居住,并由社会提供养老服务的一种方式,既区别于机构养老,也有别于传统的家庭自然养老,它是以家庭为核心、以社区为依托、以专业化服务为依靠,为居住在家的老年人提供解决日常生活问题为主要内容的社会化服务。

7%的老年人社区养老,是指以家庭养老为主,机构养老为辅,综合了两种养老模式的优点,让老年人不离开熟悉的居家环境而享受到丰富的养老服务,整合了正式照顾和非正式照顾资源为老年人提供基本生活照料服务、精神慰藉、家庭外的医疗保健服务等。

3%的老年人机构养老,是指由专业养老机构对老年人进行养老的模式。

图表 4 “9073”养老目标

然而在如今养老体系尚未完善、养老需求庞大的背景下,尽管有明确的养老目标指引,但养老服务的供给还是明显不足。

据民政部统计数据,截至2017年底,全国养老机构和设施总数为15.4万个,增长了10%,各类养老床位合计749.5万张,增长2.6%。从老龄人口以及市场供应的养老床位来看,每千名老年人拥有养老床位31.1张,而根据中国“十三五”规划,“十三五”期间,每千名老年人口拥有的养老床位数将提升至35-40张,其中护理型床位比例不低于30%。目前全国各类养老服务机构和设施、床位数量继续增长,但明显不足,供需不均局面仍然待解。

2、选址布局不尽合理

目前老年公寓和养老机构的建设还没有列入各个城市的总体规划,缺乏从中国老年人的特点和需求出发,而制定的科学合理的建设规划。所以目前存在着有的老年公寓虽然环境和物质条件都很好,但地点远离社会、远离亲友、交通不便;有的居住高层塔楼并密度较高,活动空间少等,这些都给老年人生活和社会活动造成不便。

3、售价偏高

作为新兴产业的养老社区,较高的费用可能会让人“望而却步”。虽然潜在的市场很大,尤其是房企对于此类大健康产业未来的消费规模都比较看好,但从实际情况看,当前家庭消费支出中真正用于养老健康等领域的还很少。

比如泰康燕园,作为一个典型的持有型养老项目,其背靠着险资机构泰康人寿,运营模式是和保险产品捆绑,客户趸交200万购买保险产品,获得入住燕园的资格,入住后再交房租和护卖春理费,而这种模式也被泰康在全国扩张。

而上海亲和源老年公寓,则推出了熟年、A、B三类会员卡。当前熟年卡和A卡售价固定,分别为178万元、160万元,每年根据不同房型收取4.38万至9.28万元不等的年费;B卡年费统一为4.8万元,根据不同房型设定78万至128万元不等的卡费。

高净值人群希望送家里的老人养老,但也有大量有养老需求的老人无法负担高额的养老费用。可见,在我国目前广大老年人的收入偏低的情况下,老年公寓的档次和价位要适合广大中低收入老年人的承受能力。

4、配套设施不全,养老服务准备不足

养老地产是一个产业,盖房子不难,难的是相关的养老服务配套设施。开发企业本身面对建好的养老地产入住者,要么自己培养队伍提供服务,但很多开发企业不具备这个能力;要么聘请或与养老服务机构合作。但目前社会上养老服务业并不发达,培训机构能力仍不充分,服务人员显然不充足。

5、老年公寓的供给呈现多元化特征,但仍缺乏对客户的准确定位

随着社会发展,我国的家庭结构逐步走向小型化,老年人的住宅消费观念也随之发生变化,从基本的住宅消费逐步发展到提高住宅消费品质上来,老年人的需求呈现出多元化的特征。老年公寓市场上已经针对不同类型消费群体的高端老年公寓、亲情社区型老年公寓、福养老机构、利性设计独特的小户型房等多种产品。

目前许多老年住宅未做好客户定位,其价格没有根据各经济层次的老年人做出合理定位,使老年公寓市场的供求之间存在一定的落差,致使部分福利性ios科学上网及赢利性老年公寓的经营较为困难。

目前市场上的老年住宅项目多以公寓为主要物业形态。北京、上海、广州、重庆、青岛、济南、威海等很多地方均已出现一定数量的老年公寓。它们的经营成效受运营模式中的市场定位、销售方式、服务体系的直接影响。老年公寓的设计、服务等方面并不符合入住老人的需求,致使部分老年公寓在盈亏点间经营。

6、金融支持工具准备不足

在当前中国老龄化加速的情况下,养老产业需要通过金融工具来推动其快速发展。若缺乏长期资本的支持,养老产业很难获得规模效应并维持长期的运营。现阶段,我国养老产业金融发展缓慢,在养老社区、医养结合等方面尚未形成具有规模效应的养老产业金融投融资模式,如何拓宽融资渠道来支持养老地产发展,是一个重要挑战。

六、市场开发特征分析

1、客户为中高经济实力的老年人

人群的定位上来说,目前房地产开发企业转型做养老地产的定位都是高端消费人群,而对于大部分的客群而言还是在依赖于家庭养老。准确的说应该是有钱有闲的中高端客户人群,对于现今社会的中老年客户群而言,需求量已经非常庞大,需求也越来越明显。

2、居家养老和社区养老相结合

《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》(以下简称《规划》)指出,预计到2020年,全国60岁以上老年人口将增加到2.55亿人左右,占总人口比重提升到17.8%左右;高龄老年人将增加到2900万人左右,独居和空巢老年人将增加到1.18亿人左右,老年抚养比将提高到28%左右。《规划》要求建设“居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的”多层次养老服务体系。由此可以判断,“以社区为依托的谦少作品集居家养老”未来仍然是我国养老服务的主要模式。

3、具有福利性事业、市场化经营的特点

养老地产属于商业房地产范畴,具有“福利性事业、市场化经营”的特点。我国人口众多,经济发展不均衡,人口贫富差距悬殊,并且属于低福利水平国家,所以政府主要关注并解决社会“低保”、“五保”等处于弱势的老年人群的养老问题,而对中高收入人群养老生活关注的较少,只有一些粗放的政策,并且在现实运用过程中可操作性差。同时由于养老地产属于新兴事物,它是老年人社会化养老和社会化投资并企业化经营的房地产开发的混合体,有关部门在政策制定和操作方面相对滞后,所以一般开发商在税费减免、金融支持方面得不到相应的优惠,对于具有社会化养老性质的养老地产,开发商需要完全按照市场条件解决项目立项、项目审批、资金筹措等一系列问题。由于以上原因,养老地产运营需应遵循市场规律,走“福利性事业、市场化经营”的道路。

4、投资额大、资金回收期长的特点

尽管与国外相比,我国的养老地产仅仅处于起步阶段,但是在政策扶持、社会发展等因素的多重影响下,养老地产作为价值洼地已经获得业内越来越多的认可。

当前养老用地的供应方式,一部分是政府投资的社会福利性质的养老设施,通过划拨方式供地;另一部分是非政府投资、利用国有土地建养老设施,通过招拍挂等方式出让。

开发商面对的是庞大的市场化的养老需求,人口老龄化的加剧和养老服务需求的日益增长,将为养老产业带来重要的发展良机。

不过,由于养老地产开发与住宅开发有较大区别,仍面临着建设投资额巨大、资金回收期长、盈利风北京移动网上营业厅,爱奇艺下载,火星引力险大等挑战。部分集中式养老社区和嵌入式的养老公寓,也存在管理成本高,服务效率低的问题。特别是现有老年公寓大多为中高经济实力的老年客户提供服务,普及面还十分有限。为此业内人士指出,面对养老地产这片“蓝海”,房企需要寻找适合的模式介入,应避免盲目建设和资金浪费,更需要避免集中开发老年住宅区所带来的风险。

七、行业发展现状分析

1、养老地产需求分析

2017年,全国居民人均拜乐生物杀蟑饵剂可支配收入25974元,比上年名义增长9.0%,扣除价格因素,实际增长7.3%。其中,城镇居民人均可支配收入36396元,增长8.3%,扣除价格因素,实际增长6.5性美国%;农村居民人均可支配收入13432元,增长8.6%,扣除价格因素,实际增长7.3%。

按收入来源分,2017年全国居民人均工资性收入14620元,增长8.7%,占可支配收入的比重为56中国家训经典.3%;人均经营净收入4502元,增长6.7%,占可支配收入的比重为17.3%;人均财产净收入2107元,增长11.6%,占可支配收入的比重为8.1%;人均转移净收入4744元,增长11.4%,占可支配收入的比重为18.3%。

图表 5 2011-2017年中国城乡居民收入水平(单位:元)

从我国65周岁及以上人口数量来看,近年来,我国老龄化进程加快。2005年,我国65周岁及以上人口为10055万人,2017年达到15831万人。从占总人口比重来看,2005-2017年,65周岁及以上人口占比逐年上升,2005年为7.7%,2017年达到11.4%,这说明我国人口在快速老龄化。

根据国际上老年化标准:60岁以上人口占总人口比例达到10%或65岁以上人口占总人口比重达到7%。可见,中国早已经步入老年社会。人口老龄化加速,老年人对身体保健的需尿道play求规模将会保持稳定的增长趋势,利好养老地产行业市场。

图表 6 2010-2017年我国65岁以上人口及比重变化趋势

民政部预计,2020年我国老年人口将达到2.43亿的规模。而根据2016年全国老龄办披露的测算数据显示,2020年,我国的失能老年人将达到4200万,80岁以上高龄老年人将达到2900万,而空巢和独居老年人将达到1.18亿。

伴随着老龄化进程的加快,失能、高龄、空巢和独居等养老服务重点对象将大幅增加,同时也成为了养老需求的重大出口。解决这部分弱势老年群体的问题,将成为解决养老难关的关键,同时也是养老市场发展所需要关注的重点。未来“养老+地产”成为老龄化时期行业发展的新的关注点。

2、养老地产供给分析

截至2017年底,全国养老机构和设施总数为15.4万个,增长了10%,各类养老床位合计749.5万张,增长2.6%。从老龄人口以及市场供应的养老床位来看,每千名老年人拥有养老床位31.1张。这显然离国发【2013】35号文《加快发展养老服务业的若干意见》中所提出的“全社会养老床位数达到每千名老人35-40张”仍然相距甚远。根据国发【2013】35号文,机构养老床位需求到2050年将增至1404万张。

同时,随着经济水平的提高,在北京、上海、广州等经济发达城市,根据中国老年产业发展报告,从2014年到2050年,中国老年人口的消费潜力将从4万亿左右增长到106万亿元,占GDP的比例从8%增长到33%;同时,据中国老龄科学研究中心预测,退休金将从2010年的8383亿元上涨至2030年的73219亿元;据中国社科院老年研究院预测,养老市场商机将从2014年的4万亿上升至2030年13万亿。这说明,未来老年人口将会逐渐成为消费的主力人群,而他们的消费需求也将逐渐转向中端老年产品。但是从供应角度来看,市场上大部分养老机构配套设施落后,缺乏现代化的管理方式;而目前国内企业在进入养老产业时大多选择“高端”,致使90%以上的中等收入人群被忽略。

3、养老地产市场需求容量测算

基于“银发经济”的巨大潜力和地产行业的转型升级,2016年以来,地产商和投资机构纷纷投身养老地产。根据国家统计局数据显示,2016年我国老龄人口(65周岁及以上人口)占总人口的11.4%,到2020年,该数字预计超过12%。相关机构预计,2014年我国养老产业的市场容量为4.1万亿,占GDP的6.44%,预计“十三五”期间(2016-2020年),我国养老市场消费将超过10万亿,其中养老地产市场规模在6万亿左右,到2030年养老产业规模将达22万亿。亿万老人背后潜在着巨大的隐性刚需,渴求新兴利益增长点的房企们和不少养老机构,已经加紧布局站上了这个风口。

养老地产在近年来是房地产市场发展的一大热点,在未来的15年内,其规模有望超过10万亿人民币,并取代商业房地产成为中国最大的产业。

原因主要有三点:一是由于我国人口老龄化程度的不断加剧,使得养老地产的需求急速上升;二是由于现在的养老机构和配套设施都较为落后,而老年人的消费能力却在不断上升,二者的不匹配导致中高端养老地产的供给仍然不足;三是国家政策的大力扶持。

目前我国养老地产已经逐步接近快速发展起始阶段。据数据表明,发达国家养老行业从发展初期到快速发展的人均GDP分界线是10000美元,而到2016年底,我国的人均GDP已经达到了8865美元左右,距离万元关口仅一步之遥,这意味着我国养老市场进入快速发展时期不会太长。

图表 7 我国养老产业市场容量预测(单位:万亿元)

在此情况下,养老地产的兴起衍生出了不同业态,养老护理、医疗保健、服务与休闲、文旅、金融等板块在这一时代命题下实现了多元化的糅合发展。

以“养老噱头”圈地及促销已成“过去式”,房企+保险+医疗机构强强携手,适老物业开发+保险产品设计+医疗护理服务,打通开发运营全过程;“知名度+美誉度”,部分实力房企及险资形成口碑养老产品线,如万科随园,保利慧享福,上实瑞慈,绿城乌镇雅园,泰康人家,远洋椿萱茂,复星星堡等;各路资本加快布局养老地产。

4、养老地产盈利模式分析

就中国目前情况而言,虽然各路资本疯狂涌进养老地产,但是其运营、盈利模式却仍未找到合适出口。养老地产所具有的长期投入、持有运营的模式与房企以往的短期盈利模式较为不同。目前我国养老地产的盈利模式尚在摸索当中,现有养老地产盈利模式主要有以下五种:投资商和运营商向开发商定制、开发商开发后出售、开发商持有部分业务并进行出售、开发商持有部分物业以及战略合作联盟。每种模式都有各自的特点,开发商可以根据自身情况进行选择。

图表 8 我国养老地产主要盈利模式

图表 9 国内典型养老地产项目

5、养老地产市场的发展趋势

政策:依托顶层设计,政策将更加细化、有针对性

随着《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》的落地,未来养老产业发展趋势也逐渐明晰。实际操作层面的政策也越来越细化,且以居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系的主基调仍是未来发展重点。另外,随着信息化的发展、养老产业发展的持续深入,智慧养老等方面也是未来政策的侧重点。

金融:创新金融模式,助推养老产业化发展

整体来看,大力推动金融业与养老产业的有机结合,不断强化金融创新对养老产业发展的支撑,是解决养老问题、推动养老产业健康发展的重要途径。金融模式的创新,需要不断向多元化、多层次方向探索,积极创新养老产业金融组织服务形式,开展多种形式的养老领域金融业务。未来,养老产业基金、养老保险基金、养老地产REITs或许成为金融创新的重点方向。

土地:整合社会闲置资狙击女神天使源,创新土地利用模式

面对巨大的养老供给缺口,政府亟需在土地供给方面进行创新。无论是中央政府或是地方层面,都在积极探索土地供给方式,盘活社会闲置资源,以增大养老设施的供给。未来,随着养老产业的持续发展,集体建设用地、共有产权用地等土地供给模式也将会是未来养老地产探索的热点。

产品:内涵多元化、服务精细化

作为市场参与的主体之一,企业布局养老市场的热情不减。在产品方面,随侧入式着健康养老、智慧养老等相关产品逐步推出,其相关的配套也更加优化。2020年我国高龄老年人将增加到2900万人左右,独居和空巢老年人将增加到1.18亿人左右,这一庞大的老年群体,不仅在硬件方面需要配套升级,对于高龄老人的专业护理服务以及空巢老人陪伴暖心服务等精细化服务方面更需要升级。随着养老服务体系的逐渐完善,企业的养老产品不仅要在硬件方面与时俱进,同时优质的服务内容也是其未来抢滩养老市场的重要筹码。

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第一章 养老地产发展背景与开发环境分析11

第一节 养老地产定义与分类11

一、养老地产的定义11

二、养老地产的分类11

第二节 养老地产开发环境分析12

一、政策法律环境分析12

1、《中华人民共和国老年人权益保障法》修订版12

2、《深化改革加快发展养老服务业的任务措施》12

3、《关于加快发展养老服务业的若干意见》13

4、《关于推进医疗卫生与养老服务相结合指导意见》13

5、《关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见》13

6、十九大:推进医养结合,加快老龄事业和产业发展14

7、行政法规及规划文件14

8、部门规章16

9、养老地产优惠政策17

二、经济发展环境分析17

1、中国GDP增长分析17

2、信贷规模持续扩大18

3、固定资产投资总况19

三、社会需求环境分析20

1、人口老龄化现状及趋势20

2、我国人口老龄化特点分析21

3、现有养老保障体系存在的主要问题22

第三节 我国主要养老模式分析25

一、传统居家养老模式分析25

二、机构养老模式分析25

三、社区养老模式分析25

四、反向抵押贷款养老模式25

第二章 国际养老地产发展情况27

第一节 国际养老地产发展情况27

一、国际养老产业发展历程27

二、国际养老地产发展概况28

三、国际养老地产模式分析29

第二节 美国养老地产发展情况30

一、美国老龄化现状及趋势30

二、美国养老产业政策30

三、美国养老地产发展现状31

四、美国养老地产发展特点33

五、美国养老地产四大模式案例分析33

第三节 日本养老地产发展情况37

一、日本老龄化现状及特点37

二、老年人福祉设施历史沿革38

三、日本养老产业发展历程40

四、日本养老地产发展现状41

五、日本养老地产模式分析42

六、日本养老地产发展特点42

第四节 英国养老地产发展情况45

一、英国老龄化现状45

二、英国的养老产业政策46

三、英国的养老地产发展现状47

四、英国的养老地产发展模式47

五、英国养老地产发展特点48

第五节 新加坡养老地产发展情况49

一、新加坡老龄化现状49

二、新加坡养老地产现状及模式50

三、新加坡养老地产发展特点50

四、新加坡养老地产发展经验借鉴51

第三章 养老地产行业投资开发模式分析53

第一节 国外养老地产开发模式借鉴53

一、融资模式分析与经验借鉴53

1、融资模式分析53

2、相关经验借鉴54

二、运营模式分析与经验借鉴55

1、运营模式分析55

2、相关经验借鉴56

三、管理模式分析与经验借鉴57

1、管理模式分析57

2、相关经验借鉴59

第二节 国内养老地产开发模式分析60

一、养老地产融资模式分析60

1、融资来源60

2、融资渠道分析60

3、融资方式分析61

二、养老地产开发模式分析63

1、原住宅适老化改造模式63

2、政府投资兴建的养老院和敬老院模式64

3、新建住宅适老化通用模式64

4、专门老年住区模式64

5、老年公寓模式64

三、养老地产运营模式分析64

1、“养老文化”概念营销模式64

2、养老地产产业链延伸模式65

3、租、售、反按揭组合入住模式66

四、养老地产管理模式分析67

1、开发商管理模式分析67

2、战略联盟管理模式分析67

3、专业公司管理模式分析67

五、中国养老地产开发模式案例分析68

1、亲和源:具有特色的盈利模式(会员制,年费+会费)68

2、北京东方太阳城:出售为主,逐年回购产权70

3、北京寿山福海国际养老服务中心72

第四章 国内养老地产行业现状与瓶颈分析73

第一节 养老地产行业发展现状及市场分析73

一、市场客户群体分析73

1、世界人口老龄化是必然趋势73

2、中国已经成为老年人口最多的国家74

二、市场发展空间分析76

1、养老地产行业有众多人口的支撑76

2、老年消费者对养老地产的购买力不断提高76

3、购房者对老年房产的购买意向逐渐增强76

4、老年人养老逐步走向集中养老转移77

5、“421家庭”加快养老住宅的发展77

6、国家鼓励开发商进行老年人的住宅开发77

7、北京和上海等地的老年住宅比较火热78

三、市场存在问题分析79

1、供需不平衡79

2、选址布局不尽合理80

3、售价偏高80

4、配套设施不全,养老服务准备不足81

5、老年公寓的供给呈现多元化特征,但仍缺乏对客户的准确定位81

6、金融支持工具准备不足81

四、市场开发特征分析82

1、客户为中高经济实力的老年人82

2、居家养老和社区养老相结合82

3、具有福利性事业、市场化经营的特点82

4、投资额大、资金回收期长的特点82

五、行业发展现状分析83

1、养老地产需求分析83

2、养老地产供给分析85

3、养老地产市场需求容量测算86

4、养老地产盈利模式分析87

5、养老地产市场的发展趋势88

第二节 我国医养结合养老模式发展现状及建议89

一、我国医养结合养老模式发展背景89

1、产生背景89

2、提出原因90

二、我国医养结合发展现状91

1、医养结合的概念91

2、医养结合发展历程92

3、医养结合的实现形式92

三、“医养结合”模式分析94

1、医疗卫生机构开展养老服务94

2、养老机构增设医疗服务94

3、医疗机构与养老机构协议合作94

4、医养结合进社区、进家庭94

四、我国医养结合发展影响因素分析95

1、有利因素95

2、不利因素96

五、医养结合型养老模式的现存问题97

1、管理标准不统一、医养融合不紧密97

2、法律法规不健全、服务体制不完善97

3、专业人才缺乏、服务内涵窄化98

4、信息化建设不足、智能化技术缺乏98

六、我国发展医养结合养老服务的建议98

1、发挥政府主导作用,加强各部门联系98

2、充分整合社会资源,促进养老事业产业化98

3、加强养老队伍的专业化和社会化建设99

4、加强信息化建设,创新智慧型医养结合养老模式99

第三节 养老地产行业存在问题分析99

一、养老地产服务属性不足99

二、发展不平衡,供需不匹配100

三、养老地产政策顶层设计尚待完善100

四、开发资金需求量大,资金回收期长100

五、盈利模式仍待创新101

第五章 养老地产行业建筑规划设计分析102

第一节 老年人对居住环境的特殊需求102

一、因生活时间结构变化而产生的特殊要求102

二、因生活空间结构变化而产生的特殊要求102

三、因老年个人生理和心理变化而产生的特殊需求102

第二节 老年人生理和心理设计原则103

一、针对体力的衰退103

二、针对智力的衰退103

三、针神魔三国传对视力、听力的衰退104

四、针对易发生突然性的病变104

五、针对心理上的失落感、孤独感104

六、针对生理上存在缺陷与残疾的老年人105

第三节 养老地产的规划应采取的原则105

一、地理位置105

二、建筑形式105

三、社区空间结构105

四、社区道路系统105

五、室外社交空间规划106

六、低层居住单元的组合形式106

第四节 养老地产项目的规划设计要点106

一、对规划选址的要求106

二、对环境景观设计的要求108

三、对交通组织的要求109

四、规划尺度要求109

五、对日照通风卫生的要求110

六、对公共服务设施的要求111

第五节 养老设施建筑设翟山鹰演讲全集视频计模式分析112

一、接待空间的构成与设计模式分析112

二、卧室空间的构成与设计模式分析112

三、卫生空间的构成与设计模式分析112

四、交通空间的构成与设计模式分析113

五、娱乐空间的构成与设计模式分析115

六、餐饮空间的构成与设计模式分析117

七、中庭空间的构成与设计模式分析117

八、浴室无障碍设计117

九、厨房设计模式分析118

十、阳台设计模式分析118

第六章 养老地产领先企业经营状况分析120

第一节 房地产开发商养老地产战略分析120

一、保利房地产(集团)股份有限公司经营情况分析120

1、企业发展概况120

2、企业经营情况分析120

3、企业养老地产战略分析121

4、企业养老地产项目推进现状122

5、企业养老地产模式分析122

二、万科企业股份有限公司经营情况分析123

1、企业发展概况123

2、企业经营情况分析124

3、企业养老地产战略分析125

4、企业养老地产项目推进现状125

5、企业发展养老地产优劣分析127

三、华润置地有限公司经营情况分析127

1、企业发展概况127

2、企业经营情况分析128

3、企业养老地产战略分析128

4、企业养老地产项目推进现状129

5、企业发展养老地产优劣分析129

四、绿城中国控股有限公司经营情况分析129

1、企业发展概况129

2、企业经营情况分析130

3、企业养老地产战略分析130

4、企业养老地产项目推进现状130

五、绿地控股集团有限公司经营情况分析131

1、企业发展概况131

2、企业经营情况分析132

3、企业养老地产战略分析133

4、企业养老地产项目推进现状133

5、企业发展养老地产优势分析133

六、中国恒大集团经营情况分析134

1、企业发展概况134

2、企业经营情况分析134

3、企业养老地产战略分析135

4、企业养老地产项目推进现状136

5、企业发展养老地产优势分析137

第二节 养老地产标杆运营商经营状况分析137

一、亲和源集团有限公司经营情况分析137

1、企业发展概况137

2、企业经营状况分析138

3、企业养老地产项目运营模式138

4、企业标杆养老地产项目分析139

5、企业营销模式分析139

6、企业融资模式分析140

7、企业盈利模式分析141

8、企业发展战略分析142

二、乐成老年事业投资有限公司经营情况分析143

1、企业发展概况143

2、企业经营状况分析144

3、企业养老地产项目运营模式144

4、企业标杆养老地产项目分析144

5、企业发展战略分析146

三、千鹤湾老年公寓投资管理有限公司经营情况分析146

1、企业发展概况146

2、企业经营状况分析147

3、企业养老地产项目运营模式147

4、企业标杆养老地产项目分析148

5、企业经营状况优势分析149

6、企业战略定位分析149

四、北京光大汇晨养老服务有限公司经营情况分析151

1、企业发展概况151

2、企业经营状况分析151

3、企业养老地产项目运营模式152

4、企业标杆养老地产项目分析152

5、企业发展战略分析154

五、泰康之家(北京)投资有限公司经营情况分析154

1、企业发展概况154

2、企业经营状况分析155

3、企业养老地产项目运营模式156

4、企业标杆养老地产项目分析158

5、企业经营状况优劣势分析160

第七章 一线城市养老地产市场投资机会分析162

第一节 北京市养老地产投资机会分析162

一、北京市经济发展水平分析162

二、养老服务设施建设情况分析163

三、养老地产行业市场供给分析164

四、养老地产行业市场需求分析164

五、养老地产行业发展模式分析165

六、北京市养老地产投资机会与前景分析166

第二节 上海市养老地产投资机会分析167

一、上海市经济发展水平分析167

二、养老服务设施建设情况分析168

三、养老地产行业市场供给分析169

四、养老地产行业市场需求分析169

五、养老地产行业投资机会与前景分析170

第三节 广州市养老地产投资机会分析170

一、广州市经济发展水平分析170

二、养老服务设施建设情况分析171

三、养老地产行业市场供给分析172

四、养老地产行业市场需求分析172

五、广州市中高端养老院标杆项目介绍173

1、广州福瑞馨养老院173

2、广州南国颐景老年公寓177

3、泰康之家粤园180

六、养老地产行业投资机会与前景分析184

第四节 深圳市养老地产投资机会分析184

一、深圳市经济发展水平分析184

二、深圳市养老模式分析186

三、养老服务设施建设情况分析186

四、养老地产行业市场供给分析187

五、养老地产行业市场需求分析187

六、养老地产行业投资机会与前景分析188

第八章 养老地产行业需求趋势与投资策略189

第一节 养老地产未来需求规模与结构预测189

一、未来我国老年人口规模预测189

二、机构养老型老年住宅需求预测190

三、居家养老型老年住宅需求预测191

第二节 养老地产前景展望与趋势预测192

一、叶子子品牌爵士舞养老地产发展前景展望192

二、国内养老地产发展趋势192

1、综合性住宅成养老地产主导产品192

2、市场竞争激烈,设计更看重细节193

3、更加注重以人为本的开发理念193

4、将细分不同消费档次老年消费群体193

5、功能齐全小户型是重要选择194

6、项目开发逐步从主城区向郊区转移194

7、“山水型”项目更受消费者青睐195

8、开发不再片面追求规模与档次195

第三节 养老地产项目的特点及投资风险195

一、养老地产项目特点195

二、养老地产项目投资风险196

1、外部风险196

2、内部风险197

第四节 养老地产投资策略198

一、市场与产品策略198

二、土地策略198

三、融资策略199

四、赢利策略200

五、运营管理策略200

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